Por dentro da lei: Regime Jurídico Emergencial e Transitório durante a pandemia de Covid-19

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Depois de 3 meses de discussão na Câmara e no Senado, e, num contexto de ajuizamento de inúmeras ações judiciais versando sobre os temas recorrentes de inadimplência e quebra contratual unilateral e descumpriemnto de obrigações por motivos de força maior em função da pandemia, o presidente do Brasil toma uma postura extremamente conservadora e veta uma série de medidas que regulariam as relações empresariais, inclusive os 4 Projetos de Lei que tratavam das questões de negociação de alugueres em função da grande recessão econômica decorrente do período da pandemia.

É nesse contexto que é aprovada a Lei nº 14.010, publicada no Diário Oficial da União em 12 de junho, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de direito privado durante a pandemia de Covid-19. 

1 – Do Veto do Presidente com relação ao todos os artigos que tratavam da renegociação dos alugueres comerciais e residenciais

A legislação, cuja origem foi o Projeto de Lei nº 1.179 do Senado, teve grande parte de seu texto vetado pelo presidente da República, conforme acima dito, passando a seguir uma abordagem mais conservadora para lidar com as possibilidades de efeitos jurídicos da pandemia no mercado imobiliário.

Ao analisarmos a Lei nº 14.010/20 no que tange às questões de renegociação dos alugueres comerciais e residenciais é preciso mencionar, desde logo, que os vetos foram mais relevantes do que o texto aprovado em si. 

Isso porque a população estava ansiosa pelo posicionamento do legislativo com relação ao tema, esperando um posicionamento comissivo em função da expectativa gerada pelo fato de haverem 4 projetos de Lei tramitando com o mesmo tema, e, ao final, inusitadamente haver o veto presidencial com relação a todos eles.

2 – Do veto do Presidente com relação a previsão de impossibilidade de despejo liminar durante o período de pandemia

No âmbito do tema dos alugueres comerciais e residenciais, foram vetadas as disposições referentes às possibilidades de revisão de contratos imobiliários (artigos 6º e 7º, vetados) e as que pretendiam proibir a concessão de determinadas medidas liminares previstas na Lei nº 8.245/91 (previstas no artigo 59, §1º, I, II, V, VII, VIII e IX) para desocupação de imóveis urbanos locados para fins comerciais ou residenciais nas ações de despejo ajuizadas após 20/03/2020 (Art. 9º, vetado).

Sendo assim, o único tema que os 4 projetos de lei tinham em comum, qual seja: a impossibilidade de despejar os inquilinos em função de atraso nos alugueres ocorridos depois do período de pandemia também foi vedado pelo nosso presidente, e, essa possibilidade acabou por voltar a seguir todas as normas que já existiam antes da pandemia de forma regular, como se nada houvesse acontecido.

A assessoria da Presidência informou que a própria Lei de Locações e respectivas aplicações possuem previsões apropriados para tratar das dos deveres contratuais em situações excepcionais, inclusive da qual estamos passando no momento, e que o impedimento à concessão de liminares de despejo em locações seria contrário ao interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção para o pagamento de aluguel e por promover o incentivo ao inadimplemento – o que seria proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor.

Com os vetos acima mencionados, a Presidência deixou de nortear as discussões a respeito da aplicação dos institutos jurídicos para modulação da exigibilidade das obrigações locatícias durante a pandemia, sinalizando em sentido favorável à força obrigatória dos contratos.

3 – Do veto do presidente com relação aos poderes do síndico de limitar os direitos dos condôminos 

Com relação ao tema do mandato dos síndicos, a assessoria da Presidência informou que o Presidente entendeu por bem excluir as disposições que aumentavam os poderes dos síndicos em condomínios edilícios e que permitiam limitar, durante a pandemia, direitos dos condôminos em relação às áreas comuns e privativas (chegavam a facultar restrição de realização de reuniões dentro de unidades imobiliárias).

Mais uma vez a atitude do veto se mostrou bastante conservadora, ao tratar desse tema afastando-se de discussões relativas a conflitos entre direitos constitucionais, lançou a responsabilidade pelas decisões restritivas às assembleias dos condomínios. 

Dessa maneira, quaisquer decisões que visem a alterar as regras de convivência em condomínios edilícios deverão, tal como antes, deverão ser submetidas à aprovação em assembleia para garantia de sua efetividade, assim como ocorria antes da pandemia.

 

4 – Das aprovações com relação a prorrogação do mandato do síndico de condomínios 

No que se refere às aprovações, a Presidência sancionou o texto do art. 12, que prorroga as obrigações de realização de assembleia, inclusive para fins de eleição de síndico, até o fim do mês de outubro de 2020. O texto facultou ainda a possibilidade de realização das assembleias por videoconferência ou outros meios virtuais – medidas que já vinham sendo adotadas pela sociedade na vida condominial.

 

Na prática, os mandatos dos síndicos que estão em vigor poderão ser prorrogados, agora em virtude de lei, até 31/10/2020 ou até que sejam realizadas as respectivas assembleias – autorizadas expressamente por meio virtual durante o período da pandemia.

5 – As consequências e impactos do veto dos projetos de Lei que previam questões relativas aos contratos de aluguel no mercado imobiliário

Independentemente da análise mais aprofundada dos dispositivos afastados, os vetos indicados acima levam ao direcionamento dos temas por eles tratados à análise do Poder Judiciário, individualmente, como já vem sendo feito. De um lado, isso pode ser positivo para evitar a generalização de soluções para casos que podem ter peculiaridades distintas, por outro abre espaço para decisões judiciais que, versando sobre o tema comum dos efeitos da pandemia, podem vir a ser discrepantes para diferentes regiões do país.

 

Resta ao mercado imobiliário, tanto locador como locatário, continuar tendo a mesma postura de tentativa de negociação, e, agir com razoabilidade, boa fé, e, continuar acompanhando os julgados sobre esses temas durante a pandemia, pois parece que a responsabilidade por solucionar tais questões ficou a cargo do judiciário, e, não mais do legislativo que acabou por se omitir com relação ao tema tão importante em função do veto presidencial.

 

Dessa forma, se a sua negociação com o locador não funcionar, seja ela residencial ou comercial a única saída será ingressar com a medida judicial cabível uma vez que nenhuma lei que regulamentasse esse assunto, pelo menos durante o período de pandemia fosse aprovada.

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